Para Guilherme Campos, desenvolvedor imobiliário, uma visita bem feita a um imóvel revela muito mais do que qualquer material de apresentação. O problema é que a maioria dos compradores chega a uma visita olhando exatamente para o que o corretor quer mostrar: o acabamento novo, a vista privilegiada, o espaço amplo da sala. No entanto, o que realmente define se aquele imóvel é uma boa compra são os detalhes que ninguém destaca.
Nas próximas linhas, você vai descobrir o que observar em uma visita que pode mudar completamente sua avaliação sobre um imóvel.
O que as paredes e o teto estão dizendo?
Antes de olhar para a decoração ou para o acabamento, olhe para as paredes e o teto. Manchas de umidade, bolhas na pintura, fissuras que seguem padrões diagonais nas extremidades das aberturas e marcas escurecidas nos cantos superiores dos ambientes são sinais que indicam problemas que vão muito além da estética.
Conforme analisa Guilherme Campos, infiltrações e problemas estruturais são as patologias mais custosas de corrigir em um imóvel, e quase sempre apresentam sinais visíveis antes de se tornarem críticos. Na prática, um comprador que aprende a ler esses sinais tem uma vantagem concreta na negociação, podendo exigir desconto proporcional ao custo de correção ou simplesmente evitar uma compra que vai gerar despesas inesperadas logo após a mudança.
Prestar atenção no cheiro do ambiente também é relevante. Odor de mofo persistente, mesmo em imóveis aparentemente limpos e bem apresentados, quase sempre indica umidade acumulada em locais não visíveis, como dentro de paredes ou sob pisos.
A visita além dos ambientes principais
Corredores de serviço, áreas de garagem, depósitos, halls de entrada e áreas comuns de condomínio revelam informações sobre o imóvel e sobre a gestão do empreendimento que os ambientes principais frequentemente escondem. Um condomínio com hall de entrada mal conservado, elevadores com manutenção atrasada e áreas comuns sujas ou deterioradas está comunicando algo preciso: a gestão condominial é deficiente, o que significa custos futuros com reformas e taxas extraordinárias que o comprador precisará absorver.
Como indica Guilherme Campos, visitar o imóvel em horários diferentes, incluindo horários de maior movimento, como fim de tarde e fins de semana, oferece uma leitura muito mais fiel da experiência real de morar naquele espaço do que uma visita isolada em horário comercial com o imóvel vazio e silencioso.
Infraestrutura e instalações: o que está além do visível
As instalações hidráulicas e elétricas de um imóvel são invisíveis na maior parte do tempo, mas seus problemas se tornam muito visíveis quando aparecem. Em vista disso, testar todas as torneiras e chuveiros durante a visita, verificar a pressão da água, ligar e desligar interruptores, checar se há disjuntores identificados no quadro elétrico e observar se as tomadas estão em posições funcionais são ações simples que revelam o estado real das instalações.
Na avaliação de Guilherme Campos, instalações elétricas antigas, sem aterramento adequado ou com capacidade insuficiente para o consumo contemporâneo, representam um custo de adequação que raramente é considerado pelo comprador no momento da oferta, mas que frequentemente supera o valor que ele imaginava gastar em melhorias após a compra.
Verificar a posição das janelas em relação ao sol, testar a ventilação natural dos ambientes e avaliar o nível de ruído externo em diferentes pontos do imóvel completam uma análise que transforma uma visita convencional em uma avaliação técnica genuína.
O que perguntar antes de sair da visita?
As perguntas feitas ao final de uma visita revelam tanto quanto a observação direta do imóvel. Há quanto tempo o imóvel está disponível para venda ou locação, qual foi o motivo da saída do morador anterior, se existem pendências condominiais em aberto, qual é o histórico de manutenção do imóvel e se há obras planejadas no condomínio para os próximos anos são questões cujas respostas oferecem informações que nenhuma visita consegue capturar sozinha.
Conforme reforça Guilherme Campos, o comprador que faz as perguntas certas antes de sair de uma visita raramente se surpreende negativamente após a compra, porque transformou a visita em um processo de due diligence e não apenas em uma experiência estética.
Em mercados imobiliários em expansão acelerada, essa disciplina de análise é o que separa compras bem fundamentadas de compras que parecem boas no momento e revelam seus problemas depois.
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